年末年头,是回顾+展望的好时机。
2019年,fta仍旧专注于产业办公地产项目,因为这些项目,fta旗下的top产业办公研究院调研了全大量的案例,与大量的产业地产从业进行了深入的沟通。其实,不管是具体的实操项目,还是深度走访过的项目,抑或是是做过的桌面研究,都让我们有一些思考,一些总结,一些理念的沉淀。
更重要的是,通过这样的积累, 我们得以从一个视角去看见未来的产业地产的图景。
今年我们在设计实践中的主题词是创新社区,fta希望,我们做的不是冷冰冰的空间载体,而是有温度的、能激发使用者去实现创新的系统的一部分。
创新区有一定的生成规律,并且需要有一定的土壤,设计师们在实体环境上的营造非常重要,因为空间与环境的构建方式有意无意地影响着人与人之间的沟通交流方式。
现阶段,不少产业园区都有一个明显的痛点——潮汐现象很明显:如果你在下午7点之后走进这些地区,园区的感觉就像鬼城:街上没有几个人在走,因为在这里走路是一件很无趣的事情,没有地方可以住,只有几个地方可以吃,更不用说看电影或购物了。
与之矛盾的是新一代年轻人的诉求:2015年,60%的大学毕业生表示:他们更愿意在具有积极的社交氛围,负责任的和有趣的环境下工作,即使这意味着收入相对较低。是的,全世界的90后都更偏爱动感多元充满机遇的大都市,哪怕代价是高昂的生活成本!
最近,我们对高科技公司的一项非正式调查也发现,在影响他们选址的因素中,某地区生活质量的高低远比其他传统因素,更为重要。
案例
市北高新 · 静安市北国际科创社区
静安市北国际科创社区总规划面积达1．86平方公里,由市北高新集团进行整体规划设计与成片统一开发,社区充分利用市北大数据科创富集资源、上海中环的交通区位优势,主要吸引5g、人工智能、物联网、大数据等领域内的科技产业聚集。
创新人才喜欢多元活力,喜欢有个性有格调的生活方式,喜欢能表达价值观与品位的商业选择。
在静安市北国际科创社区内,既有上班紧张且创意十足的碰撞,也有周末轻松优雅的闲谈,还有活力十足的夜生活选择——
有无边天空泳池、工业风咖啡馆、时尚露天电影、户外音乐节、品牌发布 show、小型音乐会、当下舌尖美味、最新潮流体验,让人才们享受时尚的海派夜生活,high完了就走路回家,社区内还有3000套人才租赁住房,小房型,大空间,精装交付,拎包入住,全方位满足人才不同阶段的居住需求。
不仅如此,在15分钟的步行路程内,还有更多的精彩
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市场营销大师seth godin说:未来的公司将会是一个部落。没错,那些有相同愿景、价值观的人会走到一起,互相协作,共享彼此的知识与智慧。
对于企业自用型总部园区来说,未来将更加着重于打造“社区意识”(一群人的精神价值默契),打造企业部落,进而实现价值最大化。
而承载这个部落的实体 - 公司总部,也将反映这一趋势,毕竟,不管科技如何发展,将大家聚集到同一个物理空间里工作,是获得最佳工作表现的前提。面对面的沟通会更好地帮助员工之间建立情感,更好地相互协作,形成一个坚实的部落。
同时,随着技术的变化与人才对于灵活工作方式的偏好,企业将涌现出新的组织与工作方式, 与公司相关的上下游公司也将与公司雇员频繁地协作。
案例
锐步波士顿总部
美国波士顿海港区,锐步把自己2万平米的总部称为:健身之家。
除去办公面积,总部里还设有零售店、设计实验室、餐厅、咖啡馆和一个两层楼的健身房。而这些全部都是对公众开放的!
在运营方面,锐步也请来了不少私人健身教练,现场营养师,针灸师、按摩疗法师、物理疗法师,当然,还有其他许多面向员工都服务也在其中。
同时,这栋大楼不仅仅只有锐步这一家公司租户,还有设计师、建筑师、发明家、企业家等,并是一个创业加速器mass challenge的所在地。
锐步很懂得把自己置身于一个年轻、有创意的部落中,这也会大大地帮助公司未来的发展。
案例
小米有品南京总部(投标)
fta今年接到了小米有品南京总部的竞标邀请。我们深入研究了小米有品的各产品线,力图将小米有品里的部落成员有机地容纳在这一现代简约的企业园区内。
我们规划了“三轴”、“四区”、“五院”。“三轴” 分为“科技轴(主米轴)”、“入口礼仪轴(主米轴)”以及两条次米轴。“四区”包括“有品总部办公区”、“有品旗舰体验店”、“生态 链办公区”及“生态办公区”。“五院”里有“入口礼仪广场”、“商业有品乐活庭院”、“形象广场”、“办公广场”及“趣活办公庭院”。
“米”字型结构不仅有力地展现了企业品牌,并通过中庭、下沉广场,将景观和休闲融入建筑中,带来了未来的生活方式体验。
考虑到部落成员使用空间的灵活性,我们从设计层面保证了办公空间可灵活划分为不同尺度大小的办公单元体,使其切合多种企业类型, 并且在空间内部设置连廊,空中走道创新空间,不但保证了沟通的效率与链接度,更符合小米有品的部落精神。
产业地产的开发成败,核心取决于产业发展的成败。
而在2019年这个节点,“全球经济增长势头乏力”(2019年7月23日,国际货币基金组织《世界经济展望报告》)同时,中国依然在中美贸易战的牵制中,等待下一波产业技术创新的时间遥不可测,最能寄予希望的就是中国自身的产业结构优化与转型升级。
很显然,这些或转型或升级之后的新产业都需要地产的支撑服务,这不再仅仅是那种单一功能、住宅式、厂房式的传统的地产开发建设模式,而是要运用复合的、多元的创新的业态发展模式,在这种背景下,用地政策必须要创新。
而今年我们top政策研究部所研究的一个重点就是:新型产业用地(m0)。
m0是为适应传统工业转型升级的需求而提出的工业用地分类,目的在于进一步规范新型产业用地管理,增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力,以高品质空间吸引创新要素加快集聚,增强创新要素的密度,密度高,活力就高,活力高,创新度就高。
案例
浙江台州高新区新型用地
浙江台州高新区具有较好区位优势的产业功能区,但目前集聚了较多低效工业,其土地的产出价值远低于土地的区位价值,因此为推动土地的集约利用,产业的转型升级,迎接新产业新业态的落地,台州高新区希望引入新型产业用地用来改善现状产业土地使用状况。
但如何确定新型产业用地对土地的空间效益提升如何平衡企业的盈利需求与政府的土地产值要求在具体操作中,又如何管控开发主体,保障新型产业用地的落地实施
fta的top政策研究部以台州中央创新区实际需求出发,研究台州产业发展阶段,调研企业空间需求,掌握政府发展诉求,并借鉴深圳、东莞、惠州、广州等全国新型产业用地政策,结合台州建设实际,进行开发主体盈利测算,制定分割转让与投资强度的平衡点,因地制宜的制定新型产业用地空间开发指标,最终形成了详实的《台州中央创新区创新型产业标准地发展研究报告》,既保障土地的长期产出,又能满足企业的盈利需求,同时还推动地方产业发展,最大程度地发挥土地综合效益。
未来的产业聚集其实是社群聚集,不同的社群的气质不同,对于城市空间的需求不一样,特别是在目前城际交通的大规模改善的背景下,都市圈和城市带会越来越没有所谓的“市中心”,而会涌现出很多的微型cbd,这让以前不在市中心的产业用地也有了站在聚光灯下的可能。
同时,发达国家的经验也佐证:当经济发展到一定阶段,在经济总量发展、经济结构变化和人口发展等因素的驱动下,集聚区模式会由单一的大型cbd(中央商务区模式),向多极化、分散化发展,在原来的基础上演变扩展成若干个微型cbd 。
微型cbd需要用心做的是细分领域的特质,特别要注意的是,文化是这个社群的粘合剂,它是区别社群与社群之间的标签,那么,一个地方它不仅仅是要打造一个场所,更重要的是打造这个场所的调调跟文化,用文化来吸引人才与产业。
案例
江苏昆山金融街
昆山毗邻上海,到上海市中心距离不过60公里,是与上海最近的卫星城。虽然只是个县级市,但2017年昆山的gdp达到3500亿元,超过了宁夏、青海和西藏三个省级行政区,人均gdp更是达到21万元(上海为12万元)。更惊人的是昆山利用台资总额占大陆的九分之一,在昆台商及眷属超10万人。这座充满活力的城市已经在长三角的一体化、上海大都市圈的构建中发挥出了重要作用。
fta近几年一直都参与了昆山东部新城区-- 夏家河科创走廊的规划及设计,这是一片64公顷的区域,fta在规划中利用滨水优势,充分扩大滨水景观面,再营造了三条体验各异的城市轴线,并通过模拟金融街日常运营时的人流及车流,创造性地整合地下交通,地下空间整体开发,减少地面30%的交通压力。昆山借用此项目实现对东部新城的整体辐射,进而有机地生长出一个微型cbd。
2019年11月11日,上海决定成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组,上海市市长应勇担任组长,副市长汤志平担任副组长,这标志着存量时代正式到来了!
在这个领域,top研究院采集了全球数百个案例,很多实践与理论在这里不再复述,在此说一个城市更新的核心——造境。我们相信:好的设计营造的是一个“境”,而不是单纯的“景”。
为什么城市更新需要造境
随着互联网的兴起,时间是最大的稀缺资源,人们不在线下具体空间内体验,就在线上体验。于是,一个城市最大的竞争对手不是另外一座城市,而是互联网,城市想要赢回这场竞争,唯一的方式就是差异化的体验——在单纯的网络世界中得不到的体验。
好的“境”让你走进去,感觉融入其中,是境的一部分。比如:你“进入”到一个森林,你呼吸它的气味,那种略带潮湿的泥土芳草混合的味道,你聆听它的音乐,鸟儿的叫声树叶的哗哗声…… 如果一个城市的空间,让你拓展了生命的体验,这也是造境。
另外,城市的作用之一是为雄心勃勃的人们提供一个“成功的舞台”,并让身处其中的人感觉到特别。比如,纽约曼哈顿有中央公园,周边建筑以能看到公园全景为荣。之前我们说到的芝加哥的1871创业中心,它让在这里工作的人们心潮澎湃。这些地区的“独特感”激励着人们有创建一些独特的有影响力的事业。
城市更新,更新的不是面积,更新的是城市体验!
案例
深圳白鹿广场
联合智华•白鹿广场,位于深圳宝安的西乡片区,与香港相距仅20多公里,是内地进入深圳特区出入香港的重要门户,也是是广深科技创新走廊的重要产业节点。项目前身为“裕亿纸品厂”,厂区原有三栋历史建筑,高低错落,形态各异。由于产业更迭,现已停止运营。
fta受业主委托为对“纸品厂”进行一体化改造,打造一个富有活力的创新街区。
设计在打破原有入口局限性的同时,对广场铺地化处理,让入口成为更加具有识别度。同时通过建筑局部底层架空,形成通透的视角空间,塑造了完整的中央绿地系统,打造绿色生态的可持续发展园区,造了第一个“境”。
项目的一大设计亮点在于中心下沉广场的盒子街,设计大胆地将200个集装箱以“回”字型布局,承载多元业态,并营造出一种休闲的“境”,非正式的环境最能够诞生有创意的想法,同时串联停车场与办公的人流,提升商业品质。
今年,关于工作场所,“最大新闻奖”还要颁给wework/孙正义。
在2019年8月,wework还是新兴企业独角兽的现象级公司,估值470亿美金,并向美国证券交易委员会提交ipo招股书,而之后估值一路遭到暴跌,从470亿美金开始,跌倒250亿美金,170亿美金,并最后在10月6号撤回ipo的计划,最后,软银“羞愧”地接管了wework。
在这件事情后,我们跟业内不少从业者探讨过这个现象,大家的共识是:这是一个泡沫的破灭,但趋势不会倒流。
因为这跟未来的工作方式、未来的组织形式相关。
有一个概念近几年很火: “零工经济”(gigeconomy),我们传统的认知里,打零工的比例不大,但其实这一部分人并不少。统计显示,在美国和欧洲,有10%到15%的适龄工作人口通过打零工谋生,还有10%到15%的人把打零工作为主业之外的副业。在美国和欧洲的15个国家有1．62亿自由职业者,未来这一比例还会上升。
“零工经济”冲击了传统的层级与自上而下的管理和决策制度,公司内部的团队也变得越来越跨职能、跨部门、跨领域,并且以前所未有的速度交付成果,这对办公空间的需求也发生相应的变化。
更重要的是,不管未来的企业组织形式如何,团队是未来最终生产里的基本单元,工作场所里需要营造恰当的环境,让员工更高效地组成项目团队,同时让小团队更有效地交付。所以将会有越来越多的公司将会通过将办公室改造得更像共享办公空间,因为独立的外包团队将与公司雇员频繁地协作,而空间的设计表达将会更随意、更非正式,适应更流动的及更灵活的工作方式和工作时间。
案例
spotify
spotify是国际音乐流媒体巨人,尽管规模在不管扩张,但spotify希望保持与初创团队时类似的创新文化,于是spotify开始将员工分成大约6至10人的小组,每个小组以任务组织在一起,这些人来自不同的专业领域,但都应该具有应对任务所必需的专业知识。
小组的运作就像是在科技巨头中的初创公司一样,他们选择自己的领导者,时间表和工作方法。这种工作方式颠覆了包括苹果,netflix,惠普和美国银行在内的主要公司的传统工作结构。
几乎可以肯定,这种工作模式只是开始。
工作模式变革带来的就是办公空间的改变——
仅举几例:办公桌应该足够容纳两个人、空间内随处都是可涂可写的白板、每个小组区域均设有沙发区,有充足的2人/4人会议室,并且不须预定,等等。
photo credit: spotify
几年前,ai在城市营造中还是一个新的概念,可能最终的形式万物互联,城市最终会演化成为最终极的、最根本的人工智能。但目前,ai的应用还是很初级,比如,通过数据收集和处理,通过实验和创新帮助改善城市和提高效率。
在中国杭州市,当地政府应用了“ 城市大脑 ” 概念,利用人工智能在整个城市创建智能神经网络,分析和处理来自各种来源的数据,包括社交媒体和供水系统,最终导减少犯罪率,城市拥堵和交通事故。另外,在交通出行领域,人工智能已经在诸如自动驾驶汽车、虚拟规划和增强现实等多种领域得到应用,改善着我们的城市。
对于产业园区来说,人工智能、大数据的发展还不成熟,既是挑战,也是机会。有句话是这样说的:
三流的园区是房东,
二流的园区是保姆,
一流的园区是小白鼠。
房东与保姆好理解,什么是小白鼠呢
举个例子:在2015年,密歇根州与密歇根大学在安娜堡共建了全球首家无人驾驶测试场m city—这是“场景城市”的雏形,这里不仅已开展了交通测试,并且有大量具备测试意愿的居民——就是小白鼠。m city计划在 2021年之前,将整个安娜堡地区变成自动驾驶城市,这种打破常规的精神恐怕连最具创新力的硅谷都难以做到。
photo credit: mcity
过去50年,生命科学领域的理念发生了变化,技术发生了变化,市场发生了变化:爆款药时代已经结束。数据显示,目前研发投入是以前的2倍,但是产出只有以前的20%。
新医疗时代已然来临,研究方式发生了巨大的改变,技术上有了3d打印、vr、数字沟通、数据医疗、精准医疗等方面的技术工具,谁能用好工具,谁就能在竞争中抢占先机。再加上精准医疗的理念越来越深入人心,研发需要离市场更近,还能享受当地政策。
即使有这些变化,但是生命科学园区/空间的设计没有很大的改变,这一现状急需改变。比如,其中一个亟待设计变化的是:打造注重交流、强调连接的复合型的健康社区,这其中包含医学教育、转化研究,不仅考虑到居民的医疗需求和集中医养机构,还将地铁、商务用地以及公寓整合成一个高效复合的城市公共空间,创造一个充满活力的可持续社区。
案例
上海奥园东方美谷
奥园东方美谷是上海东方美谷大道创新走廊上产业转型组团的重要节点,作为一个专注于大健康、医美领域的园区,奥园东方美谷将分为两大区块,其中南地块为奥园医美国际总部,覆盖从研发生产、检测服务、主流趋势预测、原料配方、美业评比、选美等完整的供应链,打造奥园医美国际总部;北地块为跨境电商板块,引入跨境电商平台。
在设计上,方案灵感来源于“山谷”,层层叠退,内向成谷,通过沿街高层界面的变化形成内向性的连续山谷,并通过增加退台上的绿化绿植,丰富办公环境形成立体的生态花园。整体设计希望营造一种安全、不对抗、柔和的氛围,形体转角采用倒圆角处理方式,让使用者在感官上增大了12%-15%的空间感受,同时连接空间的设计也让园区成为一个高效复合的城市公共空间,更有潜力释放创新。
“飞地经济”即相互独立、经济发展存在落差的行政地区打破区划限制,通过跨空间开发实现资源互补、协调发展的一种区域合作模式。
十八大以来,以“飞地经济”模式推进区域协调发展的地方实践得到了党和国家层面的充分肯定。2017 年 6 月,国家发展改革委、国土资源部等八部委联合发布《关于支持“飞地经济”发展的指导意见》力挺“飞地经济”这个在过去模凌两可的新事物。
在产业链和价值链的不同环节,长三角地区三省一市正加速建立互补分工的关系,“飞地模式”已是寻常之举,在全国其他地区,飞地经济也大量兴起。未来,这个新事物极有可能主导中国城市化的进程,带来一次区域格局的世纪大洗牌。
国内在园区品牌成功运作的产业园区,市北高新、张江高科技园、临港等历经多年打造,在国内建立了较大的品牌知名度,目前这些园区受制于土地资源限制,都在积极运作“飞地”园区,走上品牌输出之路,当然,品牌输出绝不仅仅只是个营销的过程,它需要有内涵支撑。
如何抓住机遇,合理利用“飞地模式”,实现两地资源整合,协同发展,是飞入地与飞出地需要共同讨论的问题。
案例
浙江平湖·虹桥飞地孵化器
随着长三角一体化的进程,平湖将加速实现与上海乃至全球高新技术、高层次人才的无缝对接,为全面推进金平湖新崛起提供强有力的智力支持和产业支撑,平湖正致力于在虹桥商务区建设域外孵化器。
fta受邀为域外孵化器进行室内设计,孵化器位于上海虹桥商务区核心区。在与业主以及潜在使用者沟通的基础上,设计的目标是上海顶尖的域外孵化器载体,成为科技和人才落地的“中间站” ,充分利用上海大虹桥作为长三角cbd的优势,实现高端人才及项目的引进,高新技术的研究开发,科技成果转化和产业化。
特别值得一提的是,在产品设计上,fta针对客户研发了不同的使用场景,并针对不同场景进行模块化设计策略,应对孵化器的多变需求,最大化其功能承载力。同时,灵活、舒适、智能化的办公场景,不仅让办公更为高效,也良好地平衡了工作与生活。
从2008年提出“智慧城市”的概念以来,国内外很多城市都已经提出建造智慧城市的愿景,比如在纽约时代广场,197个智慧垃圾站回收了40%的公共垃圾,将回收时间减少了50%;在赫尔辛基,智能电网和实时能源监控减少了城市15%的能源消耗;旧金山的智慧停车利用停车位搜索与动态定价机制,让车位寻找时间减少43%,寻找车位行驶距离减少30%;在我国的深圳,智慧政务使得政务服务事项可100%网上申报,自助终端机提供超过100项政府服务;行政审批平均时限在法定时限基础上压缩50%以上……
智慧不仅仅是提升城市运行的效率,也让每个人体验城市的方式更加个性化,而设计师可以创建可容纳几乎无限空间数量的设计,每个用户都体验到个性化的空间(增强)现实。
案例
上海智慧城市标准
智慧城市,作为城市建设的一大重要趋势和方向,正在步入标准化、规范化的阶段,新一代信息技术的突破性发展也对原《智慧园区建设与管理通用规范》(db/t747-2013)提出新的要求,需要对原规范进行修编,使之保持需求适应性、严谨规范性、实施指导性和先进引领性。
fta作为产业地产设计的领航者,受上海市智慧园区发展促进会委托,参与了本次修编工作,重点关注智慧园区与城市规划方面的关系,结合当下新兴设计趋势,从规划原则、目标、流程及总体规划设计、专项设计等方面,明确智慧园区的规划路径和要求,完善更新原规范的“规划要求”篇章,使之与国家智慧城市的顶层设计指南相匹配。
其实,不管是新一代人才的需求及生活工作方式的改变,还是技术的改变,抑或是政策的推动,我们正在改变“工作图景”。未来, 便捷通勤,充满活力,城市像星座一样环绕着海湾,工作在这里的人们充满热情,每个人都热衷于分享想法和活力,生活,工作和娱乐体验将会更为激动人心。
这也是我们愿意跟您一起去实现的!
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top lab (top产业办公研究院) 隶属于fta建筑设计事务所,作为一个非盈利的研究平台,其使命是打造办公及产业地产领域的创新智库,覆盖城市、建筑、室内三大维度,通过“连接/研究/洞见/分享”,实现城市、区域、企业及个人的可持续繁荣。
fta建筑设计事务所是国内领先的办公及产业地产一体化设计专家,拥有500+个科技园区与办公地产的设计经验,提供从主题产业社区、城市创新区、办公综合体、健康室内、咨询研发等一体化的专业设计服务。其服务的客户包括:华夏幸福基业、市北高新,龙湖地产、漕河泾高新区、上海临港集团、张江集团、苏州新加坡工业园区等等知名的产业地产品牌。
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